Poursuivons cette série d'articles d'articles sur le logement social et continuons à battre en brèches certaines idées reçues. Pour cela nous allons répondre à une nouvelle série de questions :
Qu'est ce que la Commission d’Attribution de Logements (CAL)
La Commission d'Attribution de Logements ou CAL a pour mission d’attribuer nominativement chaque logement. Les administrateurs de l'organisme HLM, les représentants des locataires et le maire participe à la CAL.
Le maire étant membre de droit, il dispose en outre d'une voix prépondérante en cas d'égalité de voix.
Enfin, chaque CAL comprend un représentant d’association agréée par le préfet, qui mène des actions d’insertion sur le territoire d’implantation des logements attribués. Ce membre n'a cependant qu'une voix consultative.
Enfin, le décret d’application de la loi DALO oblige les CALs à examiner au moins trois demandes pour un même logement à attribuer, sauf en cas d’insuffisance du nombre des candidats.
Qu'est ce que le Supplément de Loyer Solidarité ou SLS?
Ce supplément de loyer solidarité est la contrepartie du droit au maintien dans les lieux du locataire d'un logement social alors qu'il a dépassé les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution d'un logement social depuis son entrée dans les lieux.
Il ne concerne pas les logements installés en ZUS (Zone Urbaine Sensible) ou [ZRR (Zone de revitalisation rurale) mais on n'en a pas sur Aulnay!!], ni les logements de type ILN ou PLI.
L'objectif du SLS est d'encourager les ménages qui ont vu leurs revenus s'améliorer à quitter leur logement social.
Il se traduit par une enquête annuelle obligatoire effectuée par l'organisme HLM auprès de ces locataires. Lors de cette enquête, le locataire est tenu de fournir les avis d'imposition ou de non imposition sur le revenu de l'ensemble des occupants du logements.
Si le locataire ne répond pas à l'enquête, et après mise en demeure, il se voit appliquer un SLS maximum et des frais de dossiers d'un montant de 25 Euros maximum.
Le SLS maximum se calcule avec un coefficient de dépassement de ressources ayant pour valeur 14,90.
Le SLS est ensuite calculé selon un barème nationale depuis la loi DALO (sauf dérogation dans le cadre de la mise en place d'un PLH au niveau d'un EPCI) dont les modalités sont les suivantes :
SLS = Surface Habitable * Coefficient de dépassement de ressources * Surloyer de référence.
Le coefficient de dépassement de ressources est de 0,27 si le dépassement est égale à 20%. Pour chaque dépassement supplémentaire de 1%, est ajouté :
0,06 entre 20 et 59% de dépassement,
0,08 entre 60 et 149%
0,1 après 150%
La valeur maximale du Coefficient de dépassement de ressources est de 14,90
La valeur du Surloyer de Référence est fixée par décret, il est de :
- 2,50 Euros pour zone 1bis
- 2 Euros
pour zone 1 (Aulnay sous Bois)
- 1 Euros pour zone 2
- 0,25 Euros pour zone 3
Prenons un exemple:
Je suis entré dans un logement social de type PLUS, il y a quelques années lorsque mes revenus étaient en dessous du plafond de ressources (inférieures à 46917 Euros).
Mon logement fait 60 M2 habitables (70 M2 de surface utile). Mes ressources sont aujourd'hui supérieures au plafond de 60%, c'est à dire 75067 Euros.
Je suis marié avec 2 enfants.
Je paie un loyer hors charges de 406 Euros mensuel.
Le coefficient de dépassement de ressources est de 0,27 + 39 * 0,06 + 1*0,08 = 2,69
Le montant mensuel de SLS est de 60 * 2,69 * 2 = 323 Euros.
Le montant mensuel total de mon loyer sera de 729 Euros hors charges... ce qui est au niveau du prix du marché, voir au dessus pour un logement libre.
NB: Si j'avais choisi de ne pas répondre à l'enquête, l'organisme HLM m'aurait appliqué un SLS Maximum de 60 * 14,90 * 2 = 1788 Euros mensuels
Ce chapitre doit donc mettre fin aux idées reçus telles que :
- J'ai tout intérêt à garder mon logement social quel que soit l'évolution de mes revenus --> FAUX - Si je dépasse les plafonds de ressources, il vaut mieux que je ne réponde pas à l'énquête --> FAUX
Quelle est la réglementation du logement social?
Depuis le code civil (1804) et les articles 625 à 636 sur l’usage et sur l’habitation, les articles 1714 à 1751 sur les règles communes aux baux des maisons et des biens ruraux et les règles particulières des baux en faveur du logement social, ce n'est pas loin de 40 lois, accord et decréts qui se sont empilés pour réglementer le logement social.
Parmi les plus récentes, nous vous proposons de revenir
sur :
Loi de programmation pour la cohésion sociale (18 janvier 2005) Les objectifs principaux de cette loi sont de relancer la production du logement social, d’améliorer l'hébergement d'urgence et de maîtriser le foncier.
Elle fixe certaines mesures en matière de gestion locative, de prévention des expulsions et de traitement du surrendettement comme :
l'élargissement de la composition de la commission d’attribution ;
l'ajout des personnes « hébergées ou logées temporairement dans des établissements et logements de transition » à la liste des prioritaires pour l’attribution d’un logement social ;
les modalités de la délégation du contingent préfectoral au maire ou au président d’un EPCI ;
le maintien de l’aide locative au-delà de la résiliation du bail dans le cadre d’un protocole d’accord qui suspend la procédure;
l'intégration du montant des dépenses du logement, de nourriture et de scolarité dans le calcul du reste à vivre (les créances des bailleurs sont réglées prioritairement aux créances des établissements de crédit et aux crédits).
Loi Engagement National pour le Logement (13 juillet 2006) La loi cherche à remédier à la carence en logements en luttant contre la vacance et l’habitat indigne et en favorisant la construction de logements neufs par la mobilisation de la ressource foncière.
Les organismes HLM peuvent dorénavant réaliser des opérations en VEFA. Les organismes HLM peuvent également exercer une activité de syndic ou d’administrateur d’immeuble.
Les accords collectifs intercommunaux prévalent dorénavant pour définir un engagement annuel d’attribution de logements aux personnes en difficulté.
Le rôle de la commission de médiation est renforcé dans le traitement des délais d’attribution anormalement longs.
L'application du supplément de loyer de solidarité(SLS) devient obligatoire au 1er janvier 2007 à partir de 20 % de dépassement des plafonds.
Afin de faciliter le logement des plus défavorisés, des abattements fiscaux sont accordés aux organismes HLM pour installer des structures d’hébergement temporaire et d’urgence.
Le principe de la trêve hivernale est étendu à l’électricité, la chaleur, le gaz et l’eau.
Loi DALO Droit au Logement Opposable (5 mars 2007)
Toute personne qui, résidant sur le territoire français de façon régulière et stable, n'est pas en mesure d'accéder par ses propres moyens à un logement décent et indépendant ou de s'y maintenir, peut, en cas de non obtention d'un logement après avoir fait les démarches prévues à cet effet
Exercer un recours amiable devant la commission de médiation;
Exercer un recours contentieux devant le tribunal administratif à défaut de proposition de logement ou d'accueil en structure adaptée. Le tribunal administratif peut ordonner non seulement le logement, ou le relogement, mais aussi l'hébergement du demandeur par l'Etat, et peut assortir son injonction d'une astreinte au profit du fonds d'aménagement urbain régional.
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